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賃貸か戸建て住宅(建売住宅)か!?費用面を徹底比較【北海道編】

家計
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旦那です!
実は、「一級建築士」です。

嫁のTwitterより、北海道在住の方から、お問い合わせを頂きましたので、記事にさせて頂きます。

相談内容は、子供の成長に合わせて家賃13万円の賃貸に住み替えるか、建売住宅を購入するかで悩んでいるとの事です。

金銭面にフォーカスして、賃貸住み替えの場合と建売住宅購入を比較していきたいと思います。

仮定条件

  • 家賃13万円は、割と高いように感じますので、共益費・駐車場代込みの住居費であると仮定します。
  • 相談者さんの老後(60歳以後)に、もう1度住み替える(賃料8万円)ものとします。
  • 相談者さんの年齢を35歳とし、85歳までの50年間を比較対象とします。
  • 建売住宅の間取りは、一般的な4LDK(120㎡程度)とし、駐車スペースがあると仮定します。

費用の項目を整理する

賃貸に住み続けるか、マイホームを購入することが可能か!?結婚して子供ができれば、一度は通る悩みかと思います。

これを考えるには、項目を整理し、費用を算出しなくてはいけません。しかし、賃貸に住んでいるとマイホーム購入に掛かる費用を調べるにも、わからないことが多過ぎます。経験に基づき、洗い出しますので、足りないものは、補って頂ければと思います。

賃貸継続の場合

  • 家賃1(住み替え後)
  • 家賃2(老後)
  • 火災保険
  • 引越費用
  • 初期費用1(住み替え後の住居契約)
  • 初期費用2(老後の住居契約)
  • 収入保障保険(団信の代わり)
団信(団体信用生命保険):住宅ローンの契約者が死亡した場合にローン残高を支払ってくれる保険の事を示し、各銀行によって取扱商品が異なります。就業不能やがん、3大疾病、8大疾病等が付帯している商品もあります。

建売住宅購入の場合

  • 物件購入諸経費
  • 物件価格
  • ローン利息
  • 住宅ローン減税
  • 助成金制度
  • 引越費用
  • 火災保険
  • 地震保険
  • 修繕費
  • 固定資産税

賃貸と建売住宅の試算をする

先に洗い出した項目にそれぞれ金額を想定し、実際に試算していきます。

賃貸継続

家賃13,900万円 13万円/月x25年
家賃22,400万円 8万円/月x25年
火災保険50万円 1万円/年x50年
引越費用30万円 15万円x2回
初期費用152万円 13万円x4ヶ月分
初期費用235万円 8万円x4ヶ月分
収入保障保険(※1)168万円 0.4万円/月x35年
Total6,635万円
1住宅ローン借入で団信に加入することで、万が一の場合に住まいが保障されます。収入保障保険に加入することで同等の保障を得ることができます。(生命保険とは分けて考えます)

建売住宅購入

物件価格3,300万円 (※1)
諸経費300万円 (※2)
住宅ローン利息800万円 (※3)
住宅ローン減税-290万円 (※4)
助成金制度0万円 (※5)
引越費用15万円
火災保険66万円 11万円x55年/10年(※6)
地震保険66万円 6万円x55年/5年(※6)
修繕費1,800万円 (※7)
固定資産税400万円 (※8)
Total6,457万円

※1 北海道の建売住宅の相場は、3,000万円程度のように思いまいますが、オプション費用や外構費が別途になりますので、1割上乗せしました。

※2 不動産会社の仲介手数料、住宅ローン代行料、住宅ローン保証料又は手数料、司法書士手数料、印紙税等含む(仲介手数料がない場合や、住宅ローン保証料・手数料を払わずに金利を上乗せすることもできます。)

ARUHIフラット3520202月実行金利:1.28%)3,300万円/機構団信加入で試算しました。

減税期間は、10年間とし、年末残高の1%をフルで減税できるものとします。簡略化するため、2900万円(返済5年経過時の残高)×1%×10年としました。

お住いの地域で助成金制度があれば、考慮下さい。

我が家と同程度の保険料としました。火災保険:最長10年契約地震保険:最長5年契約となります。

7 10年もすれば、ガタがきてメンテナンスしなければなりません。50年住むことを考えると、屋根、外壁、風呂、トイレ、キッチン等の設備入れ替えやリフォーム費用を考慮します。(費用の目安は、建物価格と同程度)

土地分は、地価に変動がなければ一定であり、建物分は年々劣化しますので、税額は減少します。我が家の固定資産税と大差ないとして55年分算出しました。

注意点

抜け落ちている項目がないか確認して下さい。

比較検討する上での最大の注意点は、同条件にすることです。忘れがちなものは、団信やインターネット料金、駐車場料金、水道光熱費です。

住宅ローンは、銀行で変動金利等低金利で借り入れることができれば、利息は半分(400万円)程度までは削減できます。

住宅を購入し、年月が経てば、生活スタイルが変わり「別の土地に移り住みたい」と思う事があるかもしれません。もしくは、そうなるかもしれないと思いながらも購入を検討する方もいます。その場合、「賃貸に出せばいい」と思っていませんか?

住宅ローンは、自ら居住することを前提に、不動産投資ローンに比べて、低金利であることを忘れてはいけません。賃貸に出すという事は、不動産収入となり、投資と同じです。プロセスは違えど、やっていることは同じなのです。

最悪の場合、契約違反で一括返済を迫られるかもしれません。転勤などでやむを得ない場合は認めてもらえる可能性もありますので、各銀行で契約内容を十分に確認しておくことが必要です。

まとめ

賃貸継続と建売住宅購入の差額は、建売住宅購入の方が200万円程安くなりました。条件を変えれば、逆転するかもしれません。

相談者さんの考え方次第ですが、負債を抱えることや、老後の住居不安、賃貸の身軽さ、団信加入で万が一の場合に住居を確保できる安心感、支出のみを考えるのではなく、資産として捉えれば、土地建物をいずれ売却することも、相続することもできます。

不確定要素が多分にあり、正確性に疑問がありますので、仮定条件を変更しながら、詳細に検討して頂ければと思います。

どけち旦那から一言

金銭面(ハード面)はあくまでも、心(ソフト面)を補うものであり、縛られるものではないと思います。

相談者さんが「どうしたいか!?」で如何様にもなります。

「どうしたいか!?」を十分に悩んで下さい。ずぼどけ夫婦は、お力になれることがあれば、喜んでお答えさせて頂きます。

 

「この部分がわからなかった。」「ここをより詳しく教えてほしい。」等ご要望がありましたら、連絡頂ければ、詳細にご説明させて頂きます。

戸建て住宅のメリット、デメリットについては、後日記事にさせて頂きます。

 

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